Нужна помощь агента недвижимости или просто столкнувшегося Опции

[Красная]

Не было печали..появилась сумма денег. Сумма маленькая, придется влезать в долги и крутится как белкам, но...
На ту сумму которую мы планировали собрать нам мало знакомый риэлтор предлагает не самые лучшие комнаты и предупреждает что это будет "договор дарения" В чем же разница между куплей продажей и договором дарения..хочется услышать ответ не заинтересованной стороны. Какую сумму обычно агенство берет за свою работу? На мой взгляд найти недвижимость без агенства не реально и я так понимаю агент может скинуть энную сумму и соответственно окупит расходы на себя, плюс мне кажется это безопаснее с юридической стороны. Таких как я (ничего не понимающих в этом бизнесе) можно облапошить с минимальными мозговыми затратами. Прошу подсказать тех кто хоть как то сталкивался с покупкой жилья..как это все происходит, какие документы оформляются, какие подводные камни.

[Ignatia]

Красная, самое главное, если будете покупать вторичное жилье, то никаким риэлторам не доверяя, проверяйте сами всех предыдущих владельцев на предмет их права собственности. Потому что квартира может оказаться "с обременением" : кто-то из наследников, к примеру, находился в местах не столь отдаленных и др. случаи. Расскажу свой пример.

Моя предыдущая хозяйка жилья купила его у первых собственников. Они его приватизировали, развелись, двое детей у них, и решили продать, чтоб разъехаться. Продали ей. И до момента оформления в юстиции все было ОК. А потом оказалось, что они должны были купив другое жилье, прописать туда детей, иначе им бы не разрешили продать это свое жилье. Но он не стал прописывать к себе, и она не торопилась. Так моя хозяйка вылавливала их по областному центру, на такси возила в паспортный стол, чтоб прописать детей, а потом в другой город в эту юстицию, чтобы все оформить. Квартира не только по документам должна владельцам принадлежать и никого из прописанных прежних жильцов там не иметь. Но и все предыдущие продажи должны быть чистыми-прозрачными. Потому что если объявится какой-нить дядя, который имеет право на наследование, то ваших денег вам никто не вернет. А дядю вселит милиция, и без проблем.

Сообщение отредактировал Ignatia - 5.8.2010, 9:43

[Красная]

А как узнать о предыдущих продажах..какими они были и все такое

[Невушка]

Красная, в юстиции можно делать запрос, но нормальные агентства итак это проверяют, а вот с договорами дарения я бы связываться не стала, с ними как раз достаточно махинаций. Так же не стала бы связываться с частным агентом, на рынке Питера есть проверенные фирмы.Ты на какаю сумму рассчитываешь? Можно в личку, сама недавно изучала этот вопрос, ибо надо маму перевозить, но в итоге от Питера отказались.

[Белка.]

Мы без всяких агентов покупали и продавали, но я этим занималась год, искала подходящее. Агенты слишком много берут, неоправданно. Вполне реально по объявлениям найти квартиру, а в агенство обратиться лишь на сделку за 100 баксов.

[Красная]

Белка. У нас тот случай когда жить сами мы там не будем..это как проходной вариант вложения денег. Год искать, что бы через по года продавать..да и хочется верить что агенты торгуются..спорный вопрос короче

[Yana]

Если вы приобретете комнату или квартиру по договору дарения, насколько мне известно, вам в последующем придется заплатить налог на этот "подарок". Опять же, если не ошибаюсь - 13%. Вот от какой стоимости - БТИ или рыночной - я не помню, не буду врать. Исключение - подарки от ближайших родственников, но это, как я понимаю, не ваш случай. Если по договору купли-продажи, вы налог не платите.

[Невушка]

Мы без всяких агентов покупали и продавали, но я этим занималась год, искала подходящее. Агенты слишком много берут, неоправданно. Вполне реально по объявлениям найти квартиру, а в агенство обратиться лишь на сделку за 100 баксов.

В Питере с этим сложнее, гораздо больше мошенничества, чем в регионах, и обычно это на недвижимость по вкусным ценам..

[Белка.]

Про мошенничество не знаю, у нас больше претензий к агентам, при продаже квартиры за 18 тыс, они хотели комиссионные в 2 тыс, ну то есть меня дружно втроем убеждали, что дороже 14, ну максимум (если они очень хорошо поработают) за 16 тыс продать можно, а мы по газете легко за 18,5 продали и я до сих пор думаю, что можно было и дороже. Аналогичную сумму они хотели и с покупаемой квартиры. Если б вопрос был в 500-1000 долларах я бы отдала, но тут запросы несоразмерны работе. Больше всего меня тогда возмутило заявление, что как повезет с квартирой, такую они нам и продадут, то есть вариант по моим требования был нереален по их мнению (а это три раздельные комнаты в брежневке). А как вложение я за вечер нашла, тоже уже после 9 месяцев поиска уж что нить искать начали, но там не сложилось, пока документы готовили мы квартиру желаемую нашли. Но у нас самих ребенку год был, и всю сделку контрольровало РОНО, тут я спокойна была.

Сообщение отредактировал Белка. - 5.8.2010, 12:10

[Devina]

Красная, если ваш риэлтор предлагает сделку по договору дарения - меняйте риэлтора!
Только купля-продажа и только реальная стоимость покупки указывается в договоре!
С покупателей агентства хотя обычно 5% от суммы сделки. Но можно торговаться.
Дабы не связываться с агентствами, вы можете просто нанять квалифицированного юриста (компетентного в вопросах недвижимости), со связями, который пробьет вам нужную квартиру по своим каналам, проведет сделку и поможет её зарегистрировать. Это будет дешевле. Но сперва, конечно, надо выйти на собственника квартиры. Ищите объявления в интернете. Посмотрите на городском форуме в тематических разделах. Еще неплохой, ИМХО вариант вложения денег - покупка в новостройке. Стоящееся жилье дешевле, покупаете вы его у компании-застройщика, все расходы на оформление там уже заложены в цену за квадратный метр. Но для этого, конечно, нужно узнать о компании застройщике - как строит, надолго ли задерживает, бывали ли в последствии проблемы с оформлением документов.

[Красная]

Девочки спасибо всем за комментарии и свои подсказки
Devina Спасибо за советы. Про юриста надо будет подумать. Новостройка нам не подходит потому что там совершенно заоблачные цены относительно нашего капитала и для того что бы потом довести эту квартиру до ума надо будет откуда то опять брать денег и с чего то отдавать долги набранные на ее покупку. Мы планируем за счет сдачи этой недвижимости с долгами рассчитываться, а с новостройкой этот номер не пройдет.

[Irik]

Красная, я могу дать такой совет: сделка должна оформляться так, как она есть на самом деле - это безопаснее всего. Объясню почему: в случае признания сделки недействительной (а таких случаев немало) по решению суда стороны возращаются в первоначальное положение. Это значит, что в случае признания сделки недействительной вы возвращаете квартиру (комнату) первоначальному владельцу, а вам возвращается сумма, указанная в договоре (если это договор купли-продажи) Именно поэтому необходимо указывать реальную сумму за которую вы намерены приобретать жилье. Разница между договором купли-продажи и договором дарения, в том, что договор дарения - это безвозмездный договор, т.е. даритель передает в дар, а одаряемый принимает в дар какое-либо имущество. А в договоре купли-продажи недвижимого имущества обязательным условием должна быть оговорена цена имущества, условия передачи денег (например, рассрочка платежа или перевод на банковский счет или получение наличными до подписания догвора) и условия передачи самого имущества. Риэлторы берут за сделку от 1,5 до 3% от суммы сделки. Разницы нет никакой сами вы делаете договор или составляют в риэлторской фирме (риэлторы не несут никакой ответственности за сделку, просто крупные фирмы, чтобы поддержать свой престиж на рынке недвижимости очень тщательно проверяют всю подноготную сделки), т.к. право собственности возникает с момента государственной регистрации. Действительно, в соответствии со ст.218 Налогового Кодекса РФ вы обязаны будете заплатить 13% налога, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. Но хотелось бы заметить, если вы хотите кратковременно вложить деньги, то это не совсем тот вариант, т.к. при последующей продаже приобретенного вами имущества (квартиры или комнаты) вы обязаны будете заплатить налог, если такое имущество находится в вашей собственности менее 3 лет. Лучше, чтобы на момент продажи в квартире не было зарегистрированных и проживающих граждан (лишняя головная боль в дальнейшем) и конечно несовершеннолетних детей.
Будут вопросы - задавайте, чем могу - помогу.

[Красная]

Девочки, а может кто то сталкивался с долевым строительством. Что это за зверь такой. И может у кого есть знакомые кто строит или хоть как то рядом находится с таким делом

[Невушка]

Красная, с твоими капиталами не стоит туда лезть. У меня муж строитель, и как знающий в области всех отговаривает ввязываться в наше время в эту авантюру. Дома, порой даже готовые, зависают на неопределенный срок. У нас знакомый, уже 5 лет живет в доме который построен, но не сдан госкомиссии, хотя он заселен и там живут, только вот документов о собственности нет, судятся все давно жильцы, а толку пока ноль.
Ты лучше бюллетень недвижимости пошерсти, попрозванивай, сразу уточняй что дарение и т.п. не устраивает, хотя на bn.ru это обычно сразу пишут, еще на emls.ru посмотри.

Сообщение отредактировал Невушка - 5.8.2010, 16:51

[Красная]

НевушкаСпасибо тебе большое. Очень приятно что люди откликаются и стараются помочь.
Не имей сто рублей))...
На бюллетень заглядывала, там действительно сразу указывается что это дарение или рента (что совсем караул).

Безмерно всем благодарна.

[lora]

А договор дарения имеет еще один подводный камень : В случае крайне затруднительных обстоятельст, даритель может отсудить свой подарок обратно. Нам это рассказывал нотариус, правда много лет назад, но проверьте на всякий случай и эту информацию.

[NНатали]

Обязательно указывать в договоре реальную сумму ещё и потому, что впоследствии можно воспользоваться налоговой и льготой и вернуть подоходный налог.

[Sergevna]

Девочки, а у меня такой вопрос: какие документы нужно собрать продавцу квартиры? Не хочу агентов привлекать, т.к. в нашей квартире на сейчас никто не прописан и особых трудностей в этом смысле не будет ни с нами, ни с ребёнком.

[Irik]

Sergevna, это зависит как у вас зарегистрировано право собственности на квартиру: 1 собственник или в долевой собственности (т.е. с мужем и детьми). А вообще необходимо: технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ (на основании чего возникло право на квартиру), справка с ЖЭКа о том что никто не зарегистрирован. Кроме того у нас требуют с налоговой справку, что нет задолженности по налогам по этой квартире. Если же право собственности есть у детей в данной квартире, т.е. несовершеннолетнему ребенку принадлежит право собственности (например 1/3 доля), то необходимо ещё разрешение на сделку органов опеки и попечительства (не зависимо от того, имеется у ребенка ещё жилье и что он не зарегистрирован в данной кв-ре). Кроме того, если квартира на одном из супругов, то необходимо согласие (нотариально удостоверенное) другого - это при договоре купли-продажи.

Сообщение отредактировал Irik - 28.8.2010, 14:40

[Sergevna]

Irik, квартира в ипотеке, продавая её, мы возвращаем долг банку. Право собственности 50/50 с мужем.